El folio dice la verdad
El certificado de tradición muestra la historia jurídica del inmueble y sus limitaciones vigentes.
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Inmuebles e hipotecas
Inmuebles con hipotecas,
embargos y obligaciones.
Estrategia jurídica para inmuebles con hipotecas, embargos, obligaciones y procesos ejecutivos, desde el certificado de tradición hasta la cancelación de gravámenes cuando procede.
Lo más importante
La hipoteca sigue al bien
El gravamen permanece aunque el inmueble cambie de propietario.
Cancelar exige formalidad
Pagar la deuda no basta: la cancelación de la hipoteca debe otorgarse y registrarse.
Diagnóstico
Certificado de tradición y titularidad
El certificado de tradición y libertad, correspondiente al folio de matrícula inmobiliaria, es el punto de partida. En él constan las anotaciones que definen quién es el propietario y qué limitaciones pesan sobre el inmueble.
Anotaciones que revisamos
- Títulos de adquisición y cadena de propietarios
- Hipotecas vigentes y su acreedor
- Embargos inscritos y el proceso que los origina
- Demandas inscritas y medidas cautelares
- Afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia
- Otros gravámenes y limitaciones al dominio
Garantía
Hipoteca y acreedor hipotecario
Código Civil · Art. 2432
Define la hipoteca como un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.
La hipoteca garantiza una obligación, normalmente un crédito, y le permite al acreedor perseguir el inmueble para obtener el pago aunque este haya pasado a manos de otra persona. Puede garantizar una obligación determinada o constituirse de forma abierta, para respaldar distintas obligaciones del deudor con ese acreedor.
Por eso es necesario establecer qué obligaciones respalda la hipoteca, cuál es su saldo real y quién es hoy el acreedor hipotecario, ya que el crédito puede haber sido cedido.
Proceso
Embargos y procesos ejecutivos sobre inmuebles
Ante el incumplimiento, el acreedor puede iniciar un proceso ejecutivo para hacer efectiva la garantía. En él se decretan el embargo, que se inscribe en el folio de matrícula, y el secuestro del inmueble, y luego avanzan etapas como el avalúo y el remate.
CGP · Art. 599
Permite al ejecutante solicitar el embargo y secuestro de bienes del ejecutado desde la presentación de la demanda, y faculta al juez para limitar las medidas a lo necesario frente al valor del crédito, sus intereses y las costas.
Cada etapa abre o cierra alternativas. Por eso conviene actuar lo antes posible, revisar la legalidad de las actuaciones, proponer las excepciones procedentes y explorar la negociación.
Estrategia
Negociación con el acreedor hipotecario
La negociación busca evitar la pérdida del inmueble o, cuando no es posible conservarlo, obtener la salida menos gravosa para el patrimonio del cliente.
- Normalización de cuotas en mora y reestructuración del crédito
- Acuerdos de pago dentro o fuera del proceso
- Venta del inmueble con pago o acuerdo con el acreedor
- Otras fórmulas, como la dación en pago, cuando ambas partes las aceptan
Cuando ya existe una fecha de remate, las alternativas se reducen y los tiempos son críticos. Consulte de inmediato.
Cierre
Cancelaciones y levantamientos
Cancelación de la hipoteca
Una vez pagada la obligación, la cancelación de la hipoteca debe otorgarse por el acreedor mediante escritura pública e inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos. Mientras eso no ocurra, el gravamen sigue apareciendo en el certificado de tradición.
Levantamiento del embargo
El embargo se levanta por orden judicial en los eventos previstos en la ley, y luego debe registrarse para que desaparezca del folio.
CGP · Art. 597
Regula los eventos en los que procede el levantamiento del embargo y del secuestro.
Honorarios
Inmuebles
Calculados sobre el valor comercial del inmueble.
Preguntas frecuentes
Lo que suelen preguntarnos
¿Qué información me da el certificado de tradición?
Muestra al propietario actual, la historia de adquisiciones y las limitaciones vigentes: hipotecas, embargos, demandas, afectaciones y otros gravámenes.
¿Se puede vender un inmueble hipotecado?
Jurídicamente es posible, pero la hipoteca sigue al inmueble. En la práctica, la venta suele requerir el pago de la obligación o un acuerdo con el acreedor hipotecario.
Ya pagué el crédito. ¿Por qué sigue la hipoteca en el certificado?
Porque la cancelación requiere una escritura pública otorgada por el acreedor y su inscripción en el registro. Podemos gestionar ese trámite.
¿Cómo se determinan los honorarios?
Corresponden al 15 % del valor comercial del inmueble, fijado de común acuerdo en el contrato de servicios con base en referencias objetivas.
Revisemos tu inmueble.
Con el certificado de tradición y los documentos del crédito podemos realizar el diagnóstico inicial.